Regularização de Imóveis no Estado de São Paulo: A Importância da REURB e o Papel Essencial do Advogado

INTRODUÇÃO

O crescimento acelerado e pouco planejado das cidades brasileiras, especialmente no estado de São Paulo, gerou um grande número de ocupações informais. Milhões de famílias vivem em loteamentos irregulares ou clandestinos, sem segurança jurídica e sem acesso pleno a serviços públicos essenciais, situação que viola o direito social à moradia digna.

A Lei Federal nº 13.465/2017, que instituiu a Regularização Fundiária Urbana (REURB), surge como o principal instrumento jurídico para transformar essa realidade. Este artigo busca apresentar, de forma simples e científica, como funciona a REURB, com foco na modalidade de Interesse Social (REURB-S), e destacar o papel indispensável do advogado no processo de regularização.

O QUE É A REURB

A REURB é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas e sociais destinado a incorporar ao ordenamento urbano os núcleos informais existentes, garantindo aos moradores o direito à propriedade. Ela se divide em duas modalidades:

• REURB-S (Interesse Social) – destinada à população de baixa renda, com benefícios específicos como isenção de custas e emolumentos no primeiro registro.
• REURB-E (Interesse Específico) – voltada a núcleos ocupados por população que não se enquadra como baixa renda.

A REURB-S é especialmente relevante no contexto paulista por atender comunidades vulneráveis que há anos vivem em situação de insegurança jurídica e urbanística.

COMO SE REALIZA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA POR VIA JURÍDICA

A regularização começa com a identificação e delimitação do núcleo informal, e são elaborados documentos técnicos (como planta, memorial descritivo e levantamento dos ocupantes) e apresentado o requerimento de REURB ao município.

O Poder Público analisa o pedido, define se o caso é REURB-S ou REURB-E, emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e encaminha os atos para registro no cartório de imóveis.

No final do processo, cada morador recebe sua matrícula individualizada, que passa a garantir todos os efeitos da propriedade: venda, herança, financiamento, e valorização imobiliária.

POR QUE O ADVOGADO É ESSENCIAL NA REURB

Embora a lei ofereça um caminho claro para regularizar imóveis, o processo exige cuidados jurídicos que tornam a figura do advogado indispensável:

1. Análise jurídica adequada – O advogado verifica se o núcleo realmente se enquadra na REURB-S, identifica riscos, analisa documentos, confrontantes e eventuais ônus.
2. Preparação técnica do pedido – A regularização envolve vários documentos e etapas formais. A atuação profissional evita erros que poderiam atrasar ou invalidar o procedimento.
3. Proteção dos direitos dos moradores – O advogado garante que os ocupantes recebam o título correto, usufruam dos benefícios legais (como isenção de taxas) e não sofram exigências indevidas.
4. Intermediação com o poder público e cartórios – A regularização depende de decisões administrativas e registrais. A presença de um especialista assegura que o processo siga seu curso regular.
5. Segurança jurídica definitiva – Com o acompanhamento jurídico adequado, o morador obtém um título sólido, protegido e reconhecido, transformando posse precária em propriedade plena.
Assim, o advogado atua como ponte entre a legislação e a efetivação concreta do direito à moradia.

CONCLUSÃO

A REURB representa um avanço decisivo na garantia do direito à moradia e na integração urbana de milhares de famílias paulistas. A modalidade REURB-S, em especial, possibilita que populações vulneráveis obtenham sua propriedade formal com segurança e dignidade.

No entanto, a complexidade jurídica do processo torna essencial a participação de um advogado especializado. É o profissional do Direito quem assegura que cada etapa seja cumprida corretamente, que o morador tenha acesso ao título de propriedade e que seus direitos sejam preservados.

A regularização fundiária, portanto, só atinge seu propósito transformador quando realizada com suporte jurídico adequado garantindo inclusão social, segurança patrimonial e cidadania plena.

REFERÊNCIAS UTILIZADAS

• Lei 13.465/2017 – Marco legal da Regularização Fundiária Urbana (REURB). (https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm?utm_source=chatgpt.com)
• Metodologia REURB – Informações conceituais e procedimentais sobre a regularização fundiária. (https://metodologiareurb.ibict.br/reurb/?utm_source=)
• Artigos jurídicos do JusBrasil sobre REURB e papel dos municípios. (https://jus.com.br/artigos/106398/protagonismo-dos-municipios-na-reurb-um-estudo-da-lei-federal-n-13-465-2017?utm_source=)
(https://jus.com.br/artigos/113487/regularizacao-fundiaria-urbana-uma-abordagem-contemporanea-com-exemplos-praticos?utm_source=)
• Estudos acadêmicos do Repositório UFSC sobre implementação da regularização fundiária. (https://biblioteca.ibdu.org.br/direitourbanistico/article/view/911?utm_source=)
• Artigos do CNB/SP (Colégio Notarial) sobre evolução da legislação de regularização de imóveis. (https://cnbsp.org.br/2025/11/26/artigo-reurb-e-loteamentos-a-evolucao-legislativa-que-transformou-a-regularizacao-de-imoveis-por-giselle-farinhas/)